住宅ローンは全額借入したほうがお得

将来のマネープラン、シミュレーションをいろいろしているときに、「あれ？住宅ローンって、頭金をある程度出したけど、全額借入しておいたほうが良かったんじゃね？」ということに気づきました。

ということで、それぞれのパターンで整理してみました。

●前提条件
購入物件：3,580万円
住宅ローン借入時の各種手数料の計算は省略
変動金利であるが、比較するための便宜上、金利は変わらないこととする

●パターン1（実際に行ったのはこちら）
頭金：580万円
住宅ローン借入：3,000万円
金利：0.570％
借入期間：35年

返済総額：33,098,804円
支払利息総額：3,098,804円
住宅ローン控除額合計：2,565,392円

支払金額合計：33,098,804－2,565,392=30,533,412円
支払利息－住宅ローン控除額：533,412円

●パターン2（頭金を0円で、繰上返済なし）
頭金：0円
借入金額：3,580万円
金利：0.570％
借入期間：35年

返済総額：39,497,959円
支払利息総額：3,697,959円
住宅ローン控除額合計：3,061,371円

支払金額合計：39,497,959－3,061,371=36,436,588円
支払利息－住宅ローン控除額：636,588

●パターン3（頭金を0円で、11年目に580万円を繰上返済）
頭金：0円
借入金額：3,580万円
金利：0.570％
借入期間：29年3ヵ月（返済期間短縮型の繰上返済のため）

返済総額：38,755,640円
支払利息総額：2,955,640円
住宅ローン控除額合計：3,061,371円

支払金額合計：38,755,640－3,061,371=35,694,269円
支払利息－住宅ローン控除額：-105,731

●結論
パターン1（頭金を580万円）とパターン3（頭金を0円、11年目に580万円を繰上返済）で比較した場合、支払い総額で60万円くらい変わってきます。
それは、金利が0.57%なのに対し、住宅ローン減税でローン残高の1%が10年の間、毎年還元されるため。この差があるので、お金を借りてるのに、支払利息以上にお金が返ってくる。
変動金利なのでずっと0.57％でいくことはないと思いますが、金利が1%未満のうちは、パターン3に優位性があります。また、もし金利が1%を超えたら、そのタイミングで580万円を繰上返済してしまえば、パターン3がパターン1より損になることはない。
さらに、パターン3では、頭金で支払うはずであった580万円を、11年目に繰上返済するまで、運用で増やすことだってできる。

いやー、頭金0円で借りればよかったなぁ（実際に頭金0円で金融機関が貸してくれるかどうかは別の話ですが）。